Gayrimenkul hukuku, taşınmaz mülkiyeti üzerindeki hakları, bu hakların devrini ve mülkiyet hakkına yapılan müdahalelerin önlenmesini düzenleyen, temelini Türk Medeni Kanunu’ndan alan geniş bir alandır. Toprak mülkiyeti, Türk hukuk sisteminde “kamu düzeni” ile yakından ilişkili olduğu için tapu sicilindeki kayıtlar devletin sorumluluğu ve güvencesi altındadır.
Tapu İptal ve Tescil Davaları
Gayrimenkul hukukunun en sık karşılaşılan uyuşmazlık türü tapu iptal ve tescil davalarıdır. Bu davalar; muris muvazaası (mirasçıdan mal kaçırma), vekalet görevinin kötüye kullanılması, imar uygulamasından kaynaklanan hatalar veya ehliyetsizlik gibi nedenlerle açılabilir. Tapu siciline “güven ilkesi” esas olsa da, tescilin hukuki bir dayanağı yoksa (yolsuz tescil), gerçek hak sahibi her zaman bu kaydın düzeltilmesini mahkemeden talep edebilir. Bu davalarda taşınmazın üzerine “ihtiyati tedbir” şerhi konulması, davanın devamı süresince malın başkasına devrini engelleyerek hak kaybının önüne geçer.
Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) ve Paylı Mülkiyet
Miras yoluyla kalan veya çok ortaklı alınan taşınmazlarda, paydaşlar arasında kullanım veya satış konusunda anlaşmazlık çıkabilir. Bu durumda herhangi bir paydaş, mülkiyetin sona erdirilmesi için ortaklığın giderilmesi davası açabilir. Mahkeme öncelikle taşınmazın aynen bölünerek (taksim) paylaştırılmasına, bu mümkün değilse açık artırma yoluyla satılarak bedelin paydaşlara dağıtılmasına karar verir. Bu süreç, paydaşlar arasındaki hukuki tıkanıklığı gideren kesin bir çözümdür.
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri
İnşaat sektörünün temelini oluşturan bu sözleşmeler, arsa sahibinin arsasını devretmesi ve müteahhidin de buna karşılık bina inşa ederek belirli bağımsız bölümleri arsa sahibine teslim etmesi borcunu içerir. Bu sözleşmelerin geçerliliği noterde “düzenleme şeklinde” yapılmasına bağlıdır. İnşaatın geç teslimi, eksik veya ayıplı imalat durumlarında arsa sahibinin tazminat ve sözleşmeden dönme hakları mevcuttur. Gayrimenkul hukuku; kira uyuşmazlıkları, tahliye süreçleri ve kat mülkiyeti yönetimi gibi konularla da iç içe geçerek taşınmaz üzerindeki hakların eksiksiz korunmasını sağlar.
